Miten vertailen talopaketteja keskenään – opas ostajalle

Mitä talopaketti tarkoittaa

Talopaketti on rakennusvalmistajan toimittama kokonaisuus, joka sisältää tyypillisesti talon rungon, ulkoseinät, katon ja ovet sekä ikkunat. Pakettien sisältö vaihtelee merkittävästi valmistajien välillä, joten vertailu kannattaa aloittaa selvittämällä tarkasti, mitä kukin paketti sisältää ja mitä jää ostajan hankittavaksi erikseen. Talopaketteja todella on eri valmiusasteilla ja aivan aluksi pitää olla tarkkana sen kanssa, mitä laajuutta lähtee vertailemaan. Talopakettien laajuudet tyypillisesti kulkee nimillä ’avaimet käteen’, ’muuttovalmis’, ’sisustusta vaille valmis’, ’levyvalmis’, ’runkovalmis’, vesikattovalmis’ tai ’lämpövalmis’. Tarjousta tai toimitussisältöä kysyessäsi on siis tärkeä kertoa myyjälle mikä laajuus on mieluinen.

Talopakettien päätyypit

Talopaketit jaetaan yleisesti kolmeen toimituslaajuuteen:

Runko- tai harjakorkopaketti sisältää perusrungon ja vesikaton, mutta ei sisä- eikä ulkopintoja. Ei myöskään tekniikkaa. Tätä vastaava laajuus kulkee nimillä vesikattovalmis tai runkopaketti.
Sisustusta vaille paketti on edellä mainittu ja siihen on lisäksi lisätty ulkopintojen rakentaminen valmiiksi sekä talotekniikka seinien sisään menevien putkien ja kaapeleiden osalta. Kulkee myös nimellä levyvalmis paketti.
Muuttovalmis paketti toimitetaan niin, että ostaja voi muuttaa sisään ilman lisätöitä tai vähäisillä lisätöillä toimituksen tarkoista rajoista riippuen. Muuttovalmis ei itsessään tarkoita, että talo olisi toimituksen päätteeksi valmis viranomaisen tarkastukseen, vaan saattaa vaatia jotain jatkotöitä.
Avaimet käteen -paketti kattaa kaiken suunnittelusta viimeistelyyn asti. Tällainen paketti voi olla käsitteeltään laaja. Se voi olla jopa maatöiden kanssa tai ilman, riippuen toimittajasta. On siis tärkeää ensisijaisesti keskittyä sisältöön, eikä siihen millä nimellä se kulkee.

Toimituslaajuuden vertailu on tärkein yksittäinen tekijä hintavertailussa, koska suppean paketin kokonaishinta nousee alihankintatöiden myötä usein muuttovalmiin paketin yli.

Vertailun tärkeimmät kriteerit

Kun vertailet talopaketteja keskenään, tarkastele seuraavia kohtia järjestelmällisesti:

Toimitussisältö – pyydä kirjallinen erittelyasiakirja jokaiselta valmistajalta. Ennen toimitussisältöjen tarkkaa vertailua on välttämätöntä arvioida, mikä toimituslaajuuksien päätyypeistä soveltuu sinun elämäntilanteeseesi ollenkaan. Sen jälkeen valitset toimittajat, jotka tarjoavat toivomallasi laajuudella ja teet vertailua.
Perustamistapa – talopakettitoimittajilla ja erityisesti puutalotoimittajilla on taipumus laittaa tarjoukseen jokin vakiokorkuinen (matala ja halpa) perustus, jotta hinta ei nouse. Usein on kuitenkin niin, että matala perustus ei oikeasti sovellu sinun tontillesi. Perustuksen korottaminen tehdään sopimuksen tekemisen jälkeen, jolloin se on lisähintainen. Valusokkelien toimittajilla on usein jokin tietty korkeus, mistä hinta todella lähtee nousemaan.
Energiatehokkuus – vertaa U-arvojen ja rakenteiden todellista eristyskykyä. Esim hirsitalon ja kivitalon välillä on valtava ero ulkoseinien eristävyydessä vaikka molemmat on viranomaisen puolesta sallittuja. Hirsitaloissa esim, ulkoseinän sallittu lämpövuoto on noin 2,5 kertainen kivitaloon verrattuna, mistä koituu kustannuksia vasta asumisen aikana.
Rakennemateriaalit – harkkorunko, puurunko, hirsikehikko tai betonielementti vaikuttavat kustannuksiin ja rakennusaikaan. Rakennusajan lisäksi on hyvä pohtia talon todellista elinikää, mikä on toki kivitaloissa pisin.
Käyttökulut – yleensä on niin, halpa ostaa on kallis käyttää. Pelkän hintalapun tuijottaminen voi olla petollista, jos talossa on tarkoitus asua pidempään kuin pari vuotta. Talopaketeissa voi olla esim edullisen hintapisteen lämmönlähde (poistoilmalämpöpumppu, ilma-vesilämpöpumppu), jonka käyttökustannukset ovat huomattavasti korkeammat kuin esimerkiksi maalämmön. Myös talon huoltokustannukset on yksi vertailuun vaikuttava tekijä, mutta se on vaikea arvioida etukäteen.
Ulkomaalaukset – talopaketit myydään lähes aina ilman lopullista maalausta ja kun yksi on lähtenyt tarjoamaan näin, muiden on pitänyt tulla perässä, jotta pysyy hintakilpailussa. Ulkomaalaukselle kannattaa siis ottaa hinta ennen kaupantekoa, vaikka sen tekisi joku muu kuin talotoimittaja.
Pohjaratkaisun muokattavuus – onko vakiomalli vai voiko tilata räätälöidyn suunnitelman. Osa toimittajista pitäytyy tiukasti talomalleissa ja muokkaaminen ei ole sallittua. Toisilla muokkaamainen on osa vakioprosessia. Talomallin muokkaamisen hintavaikutus vaihtelee toimittajasta riippuen ja se on hyvä tehdä ennen sopimuksen allekirjoittamista.
Sisustusvalikoima ja muutoshinnoittelu – toimitukset yleensä lasketaan joillain oletus varusteilla, jotta tarjous saadaan nopeasti asiakkaalle. Sopimuksen allekirjoittamisen jälkeen tehdään tarkemmat varusteluvalinnat ja osa niistä on lisähintaisia. Pyydä kaikilta toimittajilta sisustus- tai varustelukuvasto, minkä pohjalta voit arvioida mahdollisen muutoshinnan suuruutta.
Sähköpisteiden määrät – kilpailu on kovaa ja toimittajilla voi olla intressi pitää sähkövarustelu maltillisena, jottei hintapiste nouse aluksi liian korkealle. Varmista, että vertailet toimitussisältöjä samoilla sähkövarusteiden määrillä.
Referenssit ja kohteet – voit pyytää valmistajalta listan toteutuneista kohteista ja ottaa yhteyttä aiempiin ostajiin. Keskeisintä on kuitenkin tutustua yrityksen henkilökuntaan, arvoihin ja toimintakulttuuriin. Viimevuosina, jopa luotetuimmiksi äänestetyt talopaketit on olleet taloudellisesti ahtaalla ja mennyt jopa konkurssiin. Nykytila on historiaa tärkeämpi.
Mitä ei kuulu toimitukseen – kysy myyjältä listaus mitä ei kuulu toimitukseen ja kuka osaisi antaa niille osille luotettavan hinnan.

Hintavertailun sudenkuopat

Hintavertailu on harhaanjohtavaa, jos pakettien toimitussisällöt eroavat toisistaan. Pyydä jokaiselta valmistajalta ns. sisältöerittely, josta käyvät ilmi erikseen paketin hinta, sisältö ja toimituksesta puuttuvat oleelliset osat. Niitä on aina, koska toimittajat eivät voi muodostaa tuotettaan sopivaksi täydellisesti jokaiselle tontille tai asiakkaalle. Vasta tämän jälkeen kokonaishinnat ovat keskenään vertailukelpoisia.

Lisäksi kannattaa huomioida toimitusaika ja sen vaikutus väliaikaismajoitukseen tai vuokrakustannuksiin. Talopakettien toimitusajat voivat venyä kauas, kun taas työmaalla rakennettavassa toimituksessa aloitus voidaan sopia pikaisellakin aikataululla.

Yksi suurimmista sudenkuopista on tilanne, kuluttajalle tarjotaan vajaa paketti ja loppuosan budjetointi jätetään hänen itsensä arvioitavaksi.

Talotehtaan kokoa on pidetty yhtenä luotettavuuden mittarina ja se on painanut vaakakupissa melko paljon. Tämä on kuitenkin osoittautunut huonoksi valintakriteeriksi, koska vaikeiden aikojen tullessa, juuri suuret toimija on ollut haasteiden edessä tai jopa lopettanut toimintansa. Pienemmät toimijat sopeutuvat haastaviin tilanteisiin ketterämmin. Luotettava tiimi ja henkilöt on yrityksen kokoa merkityksellisempi asia.

Lisäksi yksi keskeinen sudenkuoppa on vertailukelvottomat tarjoukset. Mieti siis asia ennemmin niin päin, että ensin selvität mikä on se laajuus missä haluat toimituksen tilata ja sitten selvität kuka voi tässä laajuudessa sen toimittaa.

Kivitalopakettien vertailussa ollaan vielä takamatkalla puutalomaailmaan, koska nimekkäidenkin brändien toimitussisällön on hyvin suppeita ja kuluttaja joutuu itse arvioimaan loppuosan. Tässä mennään lähes aina mönkään, koska maallikon osaaminen kustannuksien laskemisessa tietysti vaihtelee. Suurimmat virheet tulee juurikin runkopakettien tilaajille, koska runkopaketteja tarjotaan periaatteella ’materiaalipaketti + työn kustannusarvio’. Ei siis edes kiinteähintaisena runkopakettina. Näitä paketteja toimittaa muun muassa Lammi Kivitalo ja Lakka Kivitalo.

Sopimus ja asiakirjat

Ennen sopimuksen allekirjoittamista tarkista, että seuraavat asiakirjat ovat kunnossa:

Yksilöity urakkaohjelma tai toimitussisällön erittely
Maksuerätaulukko, joka on sidottu rakennusvaiheisiin
Selkeä aikataulu ennen työmaatoimintaa ja sen aikana.
Suunnitelmat on riittävän valmiit ja muuttumattomat
Suunnitelmat ovat toiveidesi mukaiset
Talopaketin mukana tuleva perustusratkaisu on tontille sopiva. Puutalopaketeissa on usein jokin vakioperustus, mikä ei sovellukaan sinun tontillesi

Vertailuprosessin eteneminen käytännössä

Käytännössä talopakettien vertailu etenee seuraavasti: ensin määrittelet talomallin ja pohjaratkaisun tarpeet, sitten pyydät tarjoukset vähintään kolmelta valmistajalta samalla toimitussisällöllä, jonka jälkeen vertailet eritelmiä ennen päätöstä. Tarjousta pyytäessäsi, muista kertoa millaista laajuutta etsit, jotta heti lähtöpisteessä sisällöt on mahdollisimman samat. Sen jälkeen vielä tarkistat sisältöjen yhteneväisyyden. Vasta sisällön ollessa kunnossa ja sinulle toimiva, aloitat hintojen vertailun.

—

FAQ

Mitä eroa on muuttovalmiilla ja avaimet käteen -paketilla?

Muuttovalmis paketti tarkoittaa, että rakennustyöt on saatettu loppuun, mutta ostaja vastaaitse mm viranomaisen käyttöönottokatselmuksen järjestämisestä. Avaimet käteen -paketti sisältää kaikki kalusteet, laitteet ja viimeistelytyöt sovitun laajuuden mukaisesti ja varteenotettavimmilla toimittajilla myös maatyöt. Näiden pakettien välillä on iso hinnallinen ero, koska myyjäosapuoli joutuu hinnoittelemaan riskivarauksia ja laajempaa rakentamisen ulkopuolista palvelua mukaan.

Pitääkö talopaketin hintaan lisätä perustus- ja LVI-kustannukset?

Kyllä. Useimmissa puutalopaketeissa perustusurakat ja talotekniikka myydään erikseen. Kokonaiskustannus muodostuu tontista, perustuksista, talopaketista, talotekniikasta, sisustuksesta ja rakennusluvista. Kivitaloissa ei ole erikseen perustuksia vaan ne ovat osa runkorakennetta. Esim harkkoseinä alkaa jo maan alta, valetun anturan päältä.

Voiko talopaketin pohjaratkaisua muuttaa?

Osa valmistajista tarjoaa vakiomalleja, osa mahdollistaa pohjaratkaisun räätälöinnin lisämaksusta. Muokattavuuden laajuus vaihtelee valmistajittain, joten asia on syytä selvittää tarjouspyyntövaiheessa. Kivitalokeskuksella jokainen talo räätälöidään asiakkaalle sopivaksi, vaikka pohjana käytettäisiin talomallia.